КОЧЕТКОВ — РЕПОРТЁРАМ: Семейная ипотека разделилась на два лагеря, и условия постоянно меняются, но решение принимать надо

В вечернем эфире «Все будет хорошоу» директор направления новостройки «ИНКОМ-Недвижимость» Валерий КОЧЕТКОВ рассказал о готовящихся изменениях в семейной ипотеке с 1 октября.

Разные сценарии семейной ипотеки

Точных мер пока никто не говорит. Уже было два сценария. Первый — осень прошлого года. Тогда обсуждалось: 10%, если один ребенок, 6% — если два, 4% — если три и более. И никто не говорил об ограничении первоначального взноса либо сроков по кредиту.

Последняя информация, которая в рынок уходит, — это уже другие ставки. Речь идет о варианте: при одном ребенке — 12%, при двух — 10%, при трех — 8%, при четырех — 6%, при пяти и более — 4%. Такой посыл есть на сегодня. Насколько он реалистичен, пока сложно сказать.

Один из сценариев — возможно, получить и 6% с одним ребенком, но при условии, что первоначальный платеж будет не менее 50%. Тогда есть шанс сохранения 6%. Вроде бы неплохо, 50%, но для Москвы это не так уж мало.

Обсуждается еще вариант сокращения сроков: вместо 30 лет — 15. Остальные — по рыночной ставке, которая будет ставкой банка рефинансирования плюс 2%.

Но здесь можно сказать в оправдание заемщиков: средний срок жизни кредита — 7–8 лет. И 30 лет не все домохозяйства платят все 30 лет. В основном стараются закрыть в пределах до 10 лет. Как показывают данные, 7–8 лет и закрываются кредиты либо большая часть.

Рынок хотят снять с ипотечной иглы

Первый посыл — демография, увеличение численности населения. По всем понятным причинам мы понимаем: есть сокращение населения.

Второй момент — хотят снять с ипотечной иглы, на которую весь рынок подсел с ковидных времен. 2020 год, когда вводили льготную ипотеку для всех: 6% можно было оформить всем. Это делалось для поддержки стройотрасли. Но на эту систему подсели и инвесторы, которые разогнали стоимость жилья за счет дешевых денег. Покупали по две, по три квартиры и с учетом роста цены перепродавали в краткосрочный период, тем самым разогнав цены.

Домохозяйствам, которые для себя хотели покупать, обрезали эти условия. С иглы 6% ипотеки для всех рынок сняли. Было тяжело, было больно, пережили, привыкли и пошли в рыночную ипотеку. Потихонечку возвращают рынок к рыночным условиям.

Единственное, что всегда работает, — квадратные метры

Перспективы экономические туманные, мы все зажаты в санкциях. Надо взвесить, подумать, принять решение.

Но единственное, что всегда работает, — квадратные метры. Это всегда та валюта, в которой цена востребована, и при необходимости можно из этих квадратных метров выйти обратно в рубли. Поэтому приобретение недвижимости — шаг, который всегда востребован.

Семьи, у которых один ребенок, — здесь однозначно надо уже принимать решение. Если есть потребность покупки жилья, надо идти, потому что скорее всего семьям с одним ребенком ставку поднимут.

К началу лета, когда нам второй раз анонсировали, что с 1 июля ставка изменится, я писал, что семейная ипотека разделилась на два лагеря: у кого один ребенок и у кого 2–3 ребенка. С одним ребенком побежали оформлять до 1 июля. Но нам перенесли на 1 октября. Они уже оформились. Но жизнь идет, семьи создаются, дети рождаются. Поэтому новым семьям стоит принимать решение и, наверное, идти, потому что скорее всего 1 октября нам что-то объявят.

Второй лагерь — многодетные. Здесь пограничная ситуация: вроде бы и предлагают условия интересные. Осенью говорили: 4%, если три ребенка. А сейчас уже говорят: 4%, если у вас будет 5 детей. Не так много семей, где 5 детей. То есть этот лагерь стал меньше. Поэтому где многодетные — 4–5 детей, наверное, подождать 1 октября и посмотреть, какие будут условия.